深圳小产权房

原村民非商品住宅补偿将迎新规：

昨日，记者从深圳市规划和国土资源委员会获悉，为进一步完善深圳市房屋征收补偿标准及相关工作机制，促进公共基础设施和民生工程的顺利建设，市规土委代市政府草拟了《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）>的决定》（征求意见稿）（下称《实施办法》）、《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（征求意见稿）（下称《意见》）。

原村民非商品住宅补偿将迎新规

不超过建筑面积480平方米的部分调换产权,超出部分货币补偿

深圳新闻网讯 昨日，记者从深圳市规划和国土资源委员会获悉，为进一步完善深圳市房屋征收补偿标准及相关工作机制，促进公共基础设施和民生工程的顺利建设，市规土委代市政府草拟了《深圳市人民政府关于修改<深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）>的决定》（征求意见稿）（下称《实施办法》）、《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（征求意见稿）（下称《意见》）。为充分听取社会公众对上述规定的意见，即日起至10月11日期间将面向社会公开征求意见。

记者了解到，在广受关注的“原村民非商品住宅补偿办法方面”，修改后的《实施办法》称：符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分按照《实施办法》附件有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减10%的公告基准地价后予以补偿。

而征收人为非原村民的，修改后的《实施办法》称，不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换；被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。超出部分按照《实施办法》附件有关规定给予货币补偿。关于房屋征收范围内未经产权登记的建筑，尚未进行处理的，修改后的《实施办法》也有了明确规定，即可以按照相关规定给予货币补偿。

深圳市规划国土委称，深圳市房屋征收体制机制不断完善，随着我市经济社会发展，仍需进一步完善房屋征收补偿工作机制。关于此次对《实施办法》进行修改的原因和具体思路，深圳市规划国土委在《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（以下简称《意见》）中进行了详细的说明。

在征收原村民所建的祖屋方面。《意见》中称，按照不超过被征收房屋价值的1.5倍进行货币补偿。被征收祖屋属于原村民唯一住房的，可以给予建筑面积480平方米的产权调换,所建祖屋建筑面积未达到480平方米的，被征收人可按产权调换房屋的成本价购足差额部分面积；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准，按照被征收房屋的价值予以补偿。祖屋的认定参照我市有关旧屋村认定的相关规定执行。

对2006年6月5日前根据《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》（深宝查违[2005]1号）、《龙岗区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》(深龙查违[2005]1号)的规定取得《复工通知书》的工业类、公共配套类停建违法建筑，涉及房屋征收的，按有关标准予以补偿。还有房屋征收涉及空地的、征收非商品性质房地产以及未经产权登记的建筑，《意见》中也都给出详细说明。

此外，《意见》还提出，房屋征收安置房源可从本市安置房、保障性住房中统筹安排。本市房屋征收安置的房源统一纳入市保障性住房建设指标的统计范畴。区规划土地监察机构依法没收的住宅类历史遗留违法建筑，经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可作为征收安置用房，由辖区政府统筹使用。

深圳房屋征收与补偿办法将修订，有意见快来提！

深圳市人民政府关于修改《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》的决定

为进一步完善房屋征收补偿标准，推进我市房屋征收工作，维护被征收人的合法权益，保障城市发展与公共利益，现决定对《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（以下简称《实施办法》）作出如下修改：

一、第二十五条进行如下修改：

（一）在第三款“根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）”后增加“《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（以下简称《决定》）”字样；

（二）第三款第（一）项修改为“符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分按照《实施办法》附件有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换，差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准计算被征收房屋的价值，扣减10%的公告基准地价后予以补偿。”

（三）第三款第（二）项修改为：“被征收人为非原村民的，不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换；被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋的价值扣减10%的公告基准地价予以补偿。超出部分按照《实施办法》附件有关规定给予货币补偿。”

二、第二十六条增加一款作为第三款：“市房屋征收部门发布房屋征收补偿基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或房屋征收补偿基准价格确定。”

三、第三十三条第一款修改为：“房屋征收范围内未经产权登记的建筑，属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的，按照下列规定进行补偿：

（一）原村民所建的住宅类建筑，符合原村民非商品住宅建设用地标准的，不超过建筑面积480平方米的部分可参照《实施办法》第二十五条第三款第（一）项的规定给予产权调换或货币补偿。符合原村民非商品住宅建设用地标准且超出480平方米的部分以及不符合原村民非商品住宅建设用地标准的多栋部分，按照本决定附件有关规定给予货币补偿；

（二）原农村集体经济组织或者其继受单位为解决原村民居住问题统一建设的未经产权登记的住宅类建筑，或者以住宅为主的多种用途的建筑，经规划国土部门批准建设的部分，给予产权调换；被征收人选择货币补偿的，按照本决定附件有关规定给予货币补偿。未经批准建设或者超出批准面积建设的部分，按照本决定附件有关规定给予货币补偿；

（三）非原村民所建住宅类建筑在扣缴本决定附件规定的罚款和地价后，以一户一栋为产权调换基本单位，参照《实施办法》第二十五条第三款第（二）项的规定给予产权调换或按照本决定附件有关规定给予货币补偿；

（四）原农村集体经济组织继受单位所建的生产经营性、商业办公类建筑，位于非农建设用地范围内，对被征收建筑物所占土地予以土地置换，相应建筑物按照重置价扣减本决定附件规定的罚款后给予补偿；被征收人选择货币补偿的，按照本决定附件有关规定给予货币补偿；

（五）除前项规定情形外的其他生产经营性、商业办公类建筑，按照本决定附件有关规定给予货币补偿。

四、第三十三条第二款修改为：“对经规划国土部门审查属于依法应当拆除或者没收的农村城市化历史遗留违法建筑，不予补偿；但具有下列情形之一，且建设行为发生在土地用途依法确定前的，参照可以处理确认的历史遗留违法建筑的征收补偿标准给予货币补偿：

（一）占用基本农田；

（二）占用一级水源保护区用地；

（三）占用高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地；

（四）压占原水管蓝线；

（五）不符合橙线管理要求；

（六）位于土地利用总体规划规定的禁止建设区内。”

五、删除第七十八条的内容。

六、《深圳市房屋征收补偿规则》第一部分进行如下修改：

（一）本部分的标题修改为“各类房屋补偿方式”；

（二）本部分原有表格名称“各类型非商品房货币补偿的计算方式”前增加“表1”字样；表格中所有“被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格”的表述修改为“被征收房屋的价值”；删除表格说明第2点中“1999年3月5日前所建历史遗留违法私房、历史遗留生产经营性违法建筑，在本办法施行前已经”的字样，并在“《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》”之后增加“、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》”字样；

（三）本部分增加一个表格“表2 各类未经产权登记房屋的补偿方式”。

本决定自发布之日起施行。《实施办法》根据本决定作相应修改，重新公布。

附件：

表2 各类未经产权登记房屋的补偿方式

关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见

自《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第248号令，以下简称《实施办法》）颁布实施以来，我市房屋征收体制机制不断完善。但由于我市在快速城市化进程中产生了大量历史遗留问题，房屋征收工作面临一定阻力。随着我市经济社会发展，仍需进一步完善房屋征收补偿工作机制。为推进我市房屋征收工作，维护被征收人合法权益，确保民生工程的顺利实施，促进城市发展与公共利益，现就完善我市房屋征收补偿机制，提出以下意见：

一、征收原村民所建的祖屋，按照不超过被征收房屋价值的1.5倍进行货币补偿。被征收祖屋属于原村民唯一住房的，可以给予建筑面积480平方米的产权调换,所建祖屋建筑面积未达到480平方米的，被征收人可按产权调换房屋的成本价购足差额部分面积；被征收人选择货币补偿的，以建筑面积480平方米的标准，按照被征收房屋的价值予以补偿。祖屋的认定参照我市有关旧屋村认定的相关规定执行。

二、对2006年6月5日前根据《宝安区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》（深宝查违[2005]1号）、《龙岗区工业和公共配套类停建违法建筑申请复工管理暂行办法》(深龙查违[2005]1号)的规定取得《复工通知书》的工业类、公共配套类停建违法建筑，涉及房屋征收的，按以下标准予以补偿：

（一）按照《复工通知书》的规定建设且不存在超建筑面积或改变功能的，在房屋征收前已办理报建及用地手续，按照被征收房屋的价值予以补偿；在房屋征收前未办理报建及用地手续，按照被征收房屋的价值扣减100%公告基准地价后予以货币补偿。

（二）超过《复工通知书》的规定的建筑面积，但未改变《复工通知书》确定的功能的，在规定建筑面积内按照被征收房屋的价值扣减100%公告基准地价后予以货币补偿；超过规定建筑面积的部分，按照被征收房屋的价值扣减10元/平方米的罚款及200%公告基准地价后予以货币补偿。

（三）擅自改变《复工通知书》确定的功能，改为住宅建筑的，按照被征收房屋的价值扣减100元/平方米的罚款及200%公告基准地价后予以货币补偿；改为商业、办公建筑的，按照被征收房屋的价值扣减30元/平方米的罚款及100%市场评估地价后予以货币补偿。

三、房屋征收涉及下列空地的，按以下标准补偿：

（一）属于原村民未开发建设的宅基地的，每宗宅基地以建筑面积480平方米的标准，按照100%住宅用地公告基准地价予以货币补偿。

（二）属于已批或已签订土地使用权出让合同，根据用地批准文件或土地使用权出让合同约定的土地用途和规划指标进行评估后，按照市场评估价予以货币补偿。其中，容积率按以下规则确定：

1.用地批准文件或土地使用权出让合同明确约定容积率的，按照约定的容积率确定；但产业用地约定的容积率低于1.0的，按照容积率1.0确定。

2.用地批准文件或土地使用权出让合同未明确约定建筑容积率的，工业、物流仓储用地容积率按照1.0核定，居住用地容积率按照1.8核定,其他用途用地容积率按照2.0核定。

本条第（二）规定的土地被认定为闲置土地，依法应缴纳土地闲置费的，在缴清土地闲置费后予以补偿；依法应无偿收回的，不予以补偿。

四、征收非商品性质房地产以及未经产权登记的建筑，在依法给予产权调换并办理安置房的初始登记后，符合以下条件的，可申请安置房转为商品性质房地产：

（一）原村民按照非商品住宅建设用地标准给予产权调换的安置房以及对原农村集体经济组织统建住宅给予产权调换的安置房，按照签订征收补偿协议时的公告基准地价的10%补缴地价；

（二）非原村民给予产权调换的安置房，在初始登记满10年后，按照签订征收补偿协议时的公告基准地价的50%补缴地价；

（三）原农村集体经济组织继受单位所建商业、办公类和生产经营性历史遗留违法建筑，位于非农建设用地红线内并给与土地置换的，按照申请转为商品性质时的市政府有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定补缴地价。

五、合理制定房屋征收项目预算方案，房屋征收项目费用中应当安排不超过项目直接补偿费10%的资金额度作为实施房屋征收的不可预见费。房屋征收部门按项目实际支付给补偿对象费用的1%计提工作经费。不可预见费和工作经费的使用按照深圳市土地整备资金管理的有关规定执行。

市财政承担的房屋征收项目费用，由市财政部门按照市发改部门下达的房屋征收年度资金计划，直接一次性拨付给各区统筹安排使用。

六、房屋征收安置房源可从本市安置房、保障性住房中统筹安排。本市房屋征收安置的房源统一纳入市保障性住房建设指标的统计范畴。

城市更新项目配建的保障性住房中应当安排一定比例用于征收安置，具体比例由辖区政府会同住房建设部门确定。

区规划土地监察机构依法没收的住宅类历史遗留违法建筑，经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可作为征收安置用房，由辖区政府统筹使用。

七、依法有偿收回国有土地使用权时，对地上建筑物、构筑物、其他附着物及相应国有土地使用权的补偿，可以参照《实施办法》与本意见的补偿标准执行。