深圳小产权房

随着我国不动产统一登记系统全国联网工作的全面展开，不被纳入登记对象的小产权房的地位日显尴尬。作为城镇化过程中出现的一种不同于正规住房类型的小产权房，其井喷式的增长态势引起了各界的高度关注。不可否认，怎样恰当地治理小产权房问题是现今亟待解决的一个难题。如何在解决“小产权房”既成事实的存量问题下，不造成对不合法行为的变相激励？是“小产权房”治理面临的政策困境。

就“小产权房”的概念而言，房屋产权本无大小之分，且我国法律法规体系中并没有规定小产权的概念，其更多的是源于一种约定成俗的称呼。广义上的“小产权房”是指农村集体所有土地上所有的房屋，狭义上的“小产权房”则是指除了宅基地上建造的自用房之外用于销售给城市居民的房屋。“小产权房”问题是由经济、社会和法律等多方面因素所形成的一个系统性问题，需要采用多角度综合考虑来进行治理制度的设计。其所面对的核心问题是自发的集体土地使用权流转行为与不完善的法律体系之间的冲突。由于现有法律之间的冲突与法律空白，治理“小产权房”的规章和政策性文件缺乏明确的法律指导，以致产生了政策类别不清晰和规制内容不全面等问题，最终导致“小产权房”的治理效果并不明显。

首先，作为根本性法律的《宪法》和作为专项土地管理法律的《土地管理法》存在的冲突，限制了集体土地使用权的正常流转。《宪法》在集体土地使用权的流转问题上没有明确禁止性的表述，其关于“土地的使用权可依照法律的规定转让”的规定则表明，土地使用权在市场交易中具有同等的法律地位。考虑到国有土地使用权和集体土地使用权皆属于土地使用权，因此只要土地开发和利用合法，便应当赋予其同等的法律保护。然而，《土地管理法》将这两种土地使用权形式区别对待。其中，《土地管理法》第六十三条规定，“农村集体土地的使用权不得出让、转让。”

更为重要的是，2007年颁布的《物权法》在“集体土地管理问题”上没有系统明确的规定，也没有对小产权房的法律性质进行判定。其对于“集体土地使用权的流转问题”的规定是适用《土地管理法》的规定。其中，《物权法》第一百五十一条规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”可见，《物权法》中并没有关于“小产权房”流转问题的具体规定，实际上牵涉到该问题的是《土地管理法》。《土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。但是该法仅有集体土地限制流转的规定，对于集体土地上修建的房屋出售的归属及其责任等问题并没有给予明确的规定。

法律的明确性是保障公民自由和安全的重要基础。我国由于没有建立起完善的土地法律体系，致使当前缺乏治理“小产权房”的专项法律，而且相关法律对“小产权房”的规定同样也不明确。虽然有相关规章和政策性文件的规制，但是“小产权房”的治理效果却不容乐观。因为治理“小产权房”不仅需要政策层面上的规制，还需法律层面上的明确———亟须出台具有明确指导意义的法律或完善现有法律，并对“小产权房”的建设、销售、规整、监管及责任等内容予以法律层面上的明确规定。

（南方都市报）