深圳小产权房

问题的提出

在房地产交易中，出现了大量的由村集体组织、村集体委托开发商或与开发商合作开发建设的房屋对外进行销售，该房屋建设在集体土地上，销售价格明显低于市场价，或是由农民自行出售的在农村宅基地上建造的房屋。这类农村宅基地建设的房屋，由于只有乡政府颁发的房产证，没有国家不动产登记局颁发的不动产登记证，产权不完整，因而俗称“小产权房”。

由于在小产权房买卖和转让的过程中出现了一系列纠纷,因此越来越多的人在纠结要不要买小产权房。那么小产权房到底能不能买呢?

各地法院裁判要旨

农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅和小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转、城镇居民到农村购买农民住宅的行为，或购买集体土地上的房屋应认定为无效。

最高人民法院审判精神

最高人民法院在北京召开了第八次全国法院民事商事审判工作会议。关于农村宅基地买卖案件问题，形成了以下意见：

一、在国家确定宅基地制度改革试点地区的，可以按照试点地区的指导意见处理。

二、在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织以外的个人，购房买卖合同认定为无效。

律师意见

综合最高人民法院近期的审判精神和各地法院的裁判要旨，农村宅基地房屋买卖需要在购买人的身份上，区分不同情况，妥善处理注意以下几个方面：

首先看看本地区是否属于宅基地制度改革的试点地区，广西确定不属于试点地区，因此，如何认定，应参考以下认定方法：

1、如果该房屋买卖的双方当事人都是属于同一经济组织成员，法院一般可以认定为有效合同，房屋可以买卖。

2、如果该房屋出售给非本经济组织成员的，不得随意买卖，需要经过一定的程序，即买卖双方所在经济组织同意交易的，方可被认定合同有效。

3、如果购买人为城镇户口，对于这种小产权房，买卖关系是得不到法律支持的，即便房价如此便宜，建议也要慎重而为之。