深圳小产权房

近日，2017年政府工作报告一直是大家讨论的热点。据报告显示，今年几项重点工作之一是去库存：三四线城市要支持居民自住和进城人员购房需求；房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。看到这里不少网友问“合理增加住宅用地”是否表示用于住宅建设的土地将增多？除了住宅用地外，还有其他用途的土地吗？他们之间有何区别？

用途不同，土地使用权出让年限不同

据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号） 第十二条, 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

通俗点讲，就是民用住宅用地权属年限最高为70年，工业用建筑用地和综合类用地最高为50年，商业、旅游、娱乐用地最高为40年。

70年、50年、40年的产权是如何算出来的？

房屋产权是从开发商拿地备案的时候就开始计算的，所以买房者在买房时一定要注意，多数情况下，你真正入住或者使用的年限往往没有70年、50年、40年。

举个例子。开发商A在2008年拿到某地块并备案，用了5年的时间把楼房建好，并于2013年通过竣工验收开始销售。小C于2014年从开发商A那买了一套商品房，装修后于2015年入住。那么小C的房屋产权是从2008年开始计算的，即2008年+70年，也就是说2078年到期。以此类推，50年、40年的产权也是从开发商拿地备案的时候就开始计算的。

土地使用权和房屋所有权有啥不同？

看到这里不少网友表示疑惑，这样算下来，我们买的房子只是买了不到70年的房屋使用权？

事实并非如此。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，40年、50年、70年之分是针对土地使用权来说的。房屋所有权是针对私有财产权而言。据《中华人民共和国物权法》第六十四条规定，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权，其年限是永久的。也就是说，房主永久拥有房屋所有权，但土地使用权是有使用年限限制的。

住宅建设用地到期后该如何续期？

问题来了，如果房子的土地使用权到期，但是房子还是完好无损的，这种情况下，房屋产权该如何界定？房子还是你的吗？

根据《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。也就是说，70年产权的房子不用担心房屋土地使用权到期后，房子会被收回。需要注意的是，由于“自动续期”相关法律条文缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性。一般情况下，用于居住的房子不到70年就会拆迁，住宅还在，土地使用权到期的情况相对较少。

非住宅建设用地到期后该如何续期？

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

续期如何收费？

2016年11月27日发布的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。但具体实施办法各地没有统一规定。

以青岛、深圳、杭州萧山区等这些较早开始土地使用权有偿制度改革尝试的地区为例。在青岛，对于住宅用地使用权年限到期的房屋，不会收取延期费用，尚在等待国家新政策的统一出台。

在深圳，据2004年4月出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》显示，续期不是免费的，需要补交续期时段内的地价。

萧山区根据《杭州市萧山区工业用地使用权出让续期办法（试行）》规定，符合续期条件的工业用地项目，可通过办理续期将土地使用权出让年限延长10年或20年。按现行基准地价的20%确定出让金基数，在这个基数上再按联审确定的续期年期进行修正。

了解了房屋产权70年、50年、40年是怎么回事，大家在买新房和二手房时就要注意以下情况。一些开发商有意囤地、拖延开发进度，拉长楼盘销售周期，等房子真正到了业主手上，土地使用权已经被“空耗”了好几年，买新房时这种房子要注意；在二手房市场，避免买使用年限已经很久的房子，以防土地使用权过期而没法过户的情况出现。