深圳小产权房

小产权房转正梦碎？

近日，国土资源部和住建部联合发文，防止小产权房通过不动产登记合法化！

近日，国土资源部、住房城乡建设部联合发文《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》（以下简称《通知》），其中提及“防止小产权房通过不动产登记合法化”。

给仍旧对“小产权房”转正抱有希望的人一记重击。

在所有人的印象中，由于历史遗留问题，深圳存在着数量众多的“小产权房”，这项政策的出台似乎会关系到深圳很多人。

但真相又是如何呢？今日大大君就来帮你解读！首先我们先来了解一下这份文件！

严防小产权房“洗白”

9月20日，国土资源部、住房城乡建设部联合发布《通知》，就房屋交易与不动产登记衔接过程中的资料移交共享。

交易登记业务衔接、历史遗留和房地产市场调控和监测分析工作有关问题做出了解释说明和通知。

国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知

国土资发〔2017〕108号

各省、自治区、直辖市国土资源主管部门、住房城乡建设厅（建委、房地局）:

为全面落实国务院领导批示精神，加强部门衔接，解决不动产登记“中梗阻”问题，切实做到便民利民，根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则、《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发〔2013〕134号）。

《国土资源部 住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发〔2015〕90号）等法规规章政策，现就房屋交易与不动产登记衔接有关问题通知如下。

一、关于资料移交共享

（一）不动产统一登记制度实施前已经形成的房屋登记纸质资料要移交至不动产登记机构，确实难以拆分移交的，应复制移交，复制移交的资料应与原件一致，并于年底前全面复制移交到位。

（二）为避免重复建设，保证房屋交易与不动产登记使用电子数据的一致性，房屋登记的电子数据应完整地拷贝给不动产登记机构，并于9月底前全面完成。

二、关于交易登记业务衔接

对于房屋交易与不动产登记机构分设的地方，要按照“进一个门、跑一次路”的原则，实现房屋交易与不动产登记的有效衔接，切实做到便民利民。

（一）一个窗口受理。两部门进驻同一个服务大厅，设置同一个受理窗口，将房屋交易和不动产登记所需的法定材料编制形成统一的申请材料目录向社会公布。

（二）部门并行办理。收件后，相关资料分送两部门并行业务办理，不动产登记机构依法办理不动产登记业务。涉及交易需办理事项，一般交易业务要在3个工作日内办结，较为复杂的应当在5个工作日内办结，交易的结果通过内部网络向不动产登记机构反馈。

（三）方便群众办事。凡是能够通过网上办理的房屋交易和不动产登记事项，不得要求当事人到现场办理。

三、关于历史遗留问题

（一）针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。

（二）防止小产权房通过不动产登记合法化。

四、切实做好房地产市场调控和监测分析工作

不动产登记机构和房屋交易管理部门要充分认识做好房地产市场监测工作的重要性，将二手房与新建商品房纳入统一的房地产市场管理，加强监测、监管和调控。

不动产统一登记制度实施后，房屋交易和不动产登记信息要通过网络实时共享。

国土资源部 住房城乡建设部

2017年9月11日

其中第三条关于历史遗留问题的通知中明确指出：

针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合。

共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题；防止小产权房通过不动产登记合法化。

那么这则通知是否真是让小产权房下的转正梦碎？对深圳楼市又会产生什么影响？

深圳无真正意义的小产权房

专家推断，可能是因为不动产统一登记开始之后，出现了部分借此契机给小产权房“洗白”的问题。

于是这一次国土资源部和住房城乡建设部联合发文堵住这一缺口，而对于深圳来说，这一《通知》并不会有太大影响。

这是为什么呢？他们给出了这样的解释。

张茂荣律师观点，内地“小产权房”一般指在集体土地上建造的房屋，而深圳早在2004年已经实现了全部集体土地国有化，成为国内首个没有农村建制的城市。

所以深圳是不存在“小产权房”的，也不存在通过不动产登记合法化的问题，当前深圳俗称的“小产权房”一词，是广义地通指合法商品房之外的一切房屋。

既包括有合法报建手续的农民房、集资房、福利房、军产房、安居房、经济适用房等，也包括没有合法报建手续的违法建筑。

当前，深圳“小产权房”仍在住房市场占据较大比例，而且在深圳房价高企的情况下成为了大量购房者的选项之一。

与此同时，“小产权房”交易又面临着违约风险和拆除风险等问题，是一块亟需处理的灰色地带。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁观点，虽然该《通知》提及的“小产权房”跟深圳的“小产权房”概念有所不同，但两者性质应该是属于一个大类的。

所以《通知》的内涵在深圳仍旧有一定的决策指导性，在关于“小产权房”的处理的问题上，一直以来，深圳的“小产权房”在就不存在通过登记合法化的可能。

深圳曾经有一段时间允许“小产权房”登记，并核发“绿本”，但现在政府更多的是通过旧改、棚改等措施，对这些历史遗留的违建建筑进行大面积、批量化解决。

深圳的“小产权房”是什么

历史回顾

“小产权房，一般是民间对可以自由流通的合法商品房之外房屋的俗称。” 广东信荣律师事务所主任张茂荣这些天不停地跟媒体强调。

从全国范围内来说，按照通常的理解，小产权房仅指经批准在集体土地上建设的村民住宅。

而深圳存在大量历史遗留建筑，俗称“小产权房”。数据显示，深圳农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，占深圳建市以来建筑物总面积的43%。

而租住在这些小产权房内的人口约737.87万，占深圳总人口的56%。

2004年，为解决“无地可用”的困境，深圳以城市规划“全覆盖”的方式，将特区外260平方公里土地转为国有土地。

深圳在过往这些年里，依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续，实质上仍属于村民个人、村集体或股份公司所有。

相关调查数据显示

1999年深圳的历史遗留违法建筑约为10万栋，而根据深圳市规划和国土资源委员会的统计。

截至2014年底，深圳全市的违法建筑已经增加到37.30万栋，违建面积达4.28亿平方米，约占据深圳房屋总建筑面积的半壁江山。

“相较其他地区，深圳市民对于小产权房有着不同的概念理解，其中既包括有合法报建手续的农民房、集资房、军产房、安居房等，也包括没有合法报建手续的违法建筑。”张茂荣表示。

所以这也再一次印证，深圳的“小产权房”，与本次《通知》中所说的小产权房不同。

虽然通过登记“洗白”已明确不可能发生，但与此同时又有人瞄准国家试点集体用地建设租赁住房。

“农民房”进入租赁市场？不给机会。

深圳在今年8月发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（送审稿）和《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿），其中提出“十三五”期间。

通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、管理。

这是否给“深圳小产权房”“浑水摸鱼”混进市场，进行合法交易提供了契机？

深职院房地产研究所所长邓志旺观点，政府提出的收储100万套农民房进入租赁市场并不能给小产权房合法化提供契机。

首先市场不会允许这么做，因为深圳的小产权房体量较大，而且深圳的市场对全国影响也很大。

但可能会存在有些小产权房业主企图钻空子等问题，这就需要政府在执行中尤其注意制定执行细则和严控实际执行工作。

由于深圳市民对于深圳小产权房的广义理解，每一次关于违法建筑政策的“风吹草动”，都会一石激起千层浪。

这一次也毫不例外，这个消息一经发布，就搅动民间的小产权房市场。

但无论如何，陆续出台的政策并不代表深圳政府改变对于“小产权房”的处理态度。

虽然深圳的“小产权房”并不存在本次《规定》中所谈的问题，但在深圳“小产权房”的交易依然违法。

张茂荣律师观点：法律风险继续客观存在并主要体现在两个方面，“一是违约风险。由于没有房地产证，很多小产权房的交易只是一纸合同，而这种合同往往属于无效合同，存在房价波动下当事人一方毁约的重大风险。

另一方面则是拆除风险，没有报建手续的违法建筑类小产权房不被法律所认可，面临着随时被政府拆除、没收的可能，即使一直使用，在拆迁时也很难得到补偿。”

新闻追加：

光明拔除片区面积最大违建“毒瘤”，拆违12万平！

来源：深圳特区报

光明新区先后组织8次集中清拆行动，拆除麒麟山片区和麦仕达违法建筑面积共12万平方米。图为6月8至13日新区拆除麦仕达违法建筑现场。

图为9月6日，光明新区麒麟山片区和麦仕达最后一次集中清拆行动现场。

自去年7月中旬，光明新区始终以“比原特区内地区更高的标准”来抓工作，尤其狠抓安全稳定建设。

光明新区直面历史遗留问题，多措并举拔除城市安全“毒瘤”，相继完成玉律社区信兴鸡场、荣健农批市场、金源宝工业园和鑫博盛工业园、红坳村整村搬迁、轨道6号线光明新区段等重点土地整备及清拆任务。

特别是今年9月6日，经过前后8次集中清拆，彻底拆除了麒麟山片区和麦仕达两处历史重大遗留违法建筑，共拆除违法建筑面积12万平方米，是新区集中拆除违建规模最大、面积最大的专项行动，再次打赢了一场城市质量提升和城市品质深化攻坚战、漂亮仗。

敢于担当，以雷霆之势消除城市安全隐患

据了解，麒麟山片区和麦仕达位于南光高速（光明新区玉塘办事处段）下走廊，两处违法建筑群体量巨大，总占地面积310.15亩约20.7万平方米（麒麟山片区176.83亩、麦仕达133.32亩），涉及违法建筑达283栋、需清拆建筑面积达12万平方米，是光明新区规模最大、问题最为复杂的超大型违法建筑。

基本上是上世纪八、九十年代开始陆续留下的各类乱搭乱建，属历史遗留重大难题。

两处违建片区利益盘根错节，历史事实和法律问题复杂，多种土地性质及建筑类型交织。同时，工业园区整体破烂，涉及经营商家租户115家、从业人员3000余人，主要从事废品回收、塑料制品加工等低端业态，存在重大安全隐患。而且，部分业主还屡屡阻扰政府依法开展的测绘、评估、谈判、征收等土地整备及清拆工作。

违建带来的安全隐患不解决，难以谈发展。田寮社区一名干部表示，群众每天生活在“地雷区”，不知道何时“爆炸”，麒麟山片区住户上千人，一旦进入安全生产特别防护期，特别是汛期，新区、玉塘办事处和田寮社区干部全动员，检查安全、劝离商户、防范破旧违法建筑倒塌……耗费巨大人力物力财力。

制约城市发展的历史遗留问题得不到解决，社区意见大、居民群众有怨气、政府没权威，干部干事创业没信心，片区整治迫在眉睫、刻不容缓。

光明新区坚持问题导向，担负起历史责任和使命担当，直面该历史遗留问题，以敢于碰硬、敢于担当、敢于负责的魄力，勇扛整治大旗，以雷霆之势消除城市安全隐患。

实干巧干，以智慧和勇气实现和谐搬迁

2016年12月21日，光明新区组织玉塘办事处和新区相关职能部门以及田寮社区全面启动麒麟山片区和麦仕达专项整治行动，以铁的决心、铁的手腕、铁的措施，坚决予以拆除。

该专项整治行动一启动，光明新区立即成立专项整治行动总指挥部，由新区管委会主要领导担任专项整治行动总指挥，对专项整治行动统筹协调、部署督导，并现场调研，进行了10余次部署推进或现场指挥清拆。各级各部门单位各司其职，联合执法，协同作战，构建新区、办事处、社区三级完整的指挥体系，以前所未有的高规格、强攻势，推进专项整治行动。

麒麟山片区和麦仕达专项整治行动时间紧、任务重、土地整备及清拆难度大，对此，光明新区理清思路、统筹规划，结合实际，创新方式方法，实干巧干、善作善成，赢取工作主动权，取得了事半功倍的效果。

首先明确按照“安全整治——综合执法——测绘评估——谈判补偿——全面清拆”“五步走”的工作部署，有序对片区业主开展政策宣讲、安全整治、测绘评估、谈判补偿、依法搬离、强力清拆等工作，环环相扣、交叉互通，实现整治行动高效、平稳、安全推进。

其次，灵活机动，个性化、多元化施策。通过采取法律、行政、经济、教育手段综合运用相结合，动之以情、晓之以理，打好“组合拳”。

此外，挂图作战，倒排时间表，分成清拆“八步走”，组织8次大型清拆行动，共投入1042人次，大型炮机、钩机、拖车、推土机、叉车、运输车等机器设备59台（次），筹备周密、层层推进，彻底拔除了盘踞地方20余年的麒麟山片区和麦仕达历史遗留违法建筑。

同时，光明新区注重刚性执法和人文关怀相结合。据了解，专项整治行动总指挥部要求“不留空档，节假日期间也不放松”，片区内24小时安全巡查及整治，连续作战，保持工作强度和力度，持续形成高压态势，推进专项整治工作势如破竹。

光明新区注重“人和”，人性执法。对清拆涉及的115家近3千余从业人员，始终坚持以人为本理念以及柔性施策，保证业主的合法合理诉求，实现商户从被动搬迁到主动搬迁的转变；组织帮助业主有序搬迁和妥善安置，赢得业主的理解和配合，全过程没有一起暴力抗法、越级上访、群体性事件，更没有任何次生危害，未留下任何“死角”。

久久为功，着眼未来推动城市品质得到根本提升

麒麟山片区与麦仕达清拆完成后，光明新区将做好综合规划，结合该片区土地权属性质、周边规划以及自然环境，该片区将重点作为5万平方米以上连片可开发产业用地和产业配套、商住用地进行整体规划，坚决防止安全问题“回潮”，进一步拓展产业空间和城市发展空间，助力城市可持续健康发展。

类似麒麟山片区和麦仕达的历史遗留问题在原特区外地区普遍存在，它集解决历史遗留问题、消除重大城市安全隐患和拔除“城市品质”提升“顽疾”于一身，是城市管理治理的老大难问题，是提升城市品质的“硬骨头”，也是威胁城市安全和人民群众生命财产安全的“毒瘤”。它的有效整治实践进行探索和总结，对城市安全发展具有重大的现实意义。

光明新区坚决按照市委、市政府关于“城市质量提升年”、城市安全和安全生产、治水提质、严查严控违法建设和“拓展空间保障发展”十大专项行动的重大决策部署，以只争朝夕的紧迫感，以攻坚克难的勇气，逢山开路、遇河架桥、爬坡过坎，直面历史欠账，痛击城市管理治理痼疾，确保城市安全发展、有质量发展，确保城市品质深化提升，确保一方百姓幸福平安。

南方都市报