深圳小产权房

一般来说“小产权房”是在集体土地上建起来的房子，并且按照现在的政策，政府一般是不支持的，并且能够颁发这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%; 从住房形态看，一样是普通住宅;

从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。

从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。小产权的房子是集体产权，土地性质是集体所有，购买者只有使用权，不能转让，不能做贷款，不享受国家大产权房子的待遇!如果考虑买小产权房子的话请慎重考虑!国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税(费)，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。

购买了小产权房的风险：

第一，根据北京市建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险以上就帮助大家了解了什么是小产权房以及为什么叫小产权房方面的问题，从源头上为大家解释了为什么小产权房的正规的房产证并且不受政府的政策支持，也为打击解析了购买小产权房的一些危害，希望能够帮助到大家更加了解小产权房的性质以及发展问题。

小产权房清理这步棋该怎么走？两会前后，国土资源部一直再表态，要清理小产权房？目前，房地产市场的低迷也连累到一级土地市场了。昨天看到消息，还再说小产权房方案还在国土部的娘胎中。这么热点问题，我纂了篇稿子，大家没事围观一下。首先，小产权房清理与房地产市场息息相关。房地产市场疲软带动一级土地市场疲软，导致土地流拍、地价下滑、开发商拿地情绪降低。在这个时候，往往天朝最大的地主就要出面了，叫喊要清理小产权房，给土地市场打气，给开发商打气。历次小产权房清理口号也如此相关。所以，此次小产权房清理执行力度、效果如何？那就要看，房地产市场发展状况了。房地产市场继续下滑，国土部清理小产权房的积极性就大了；反之，房地产市场好转，那清理小产权房又会像以往一样成为一句口号。

其次，面对清理小产权房，各部委及地方政府是各怀鬼胎！该如何清理小产房，各部委及地方政府各自有各自小九九。国土部一心要折腾点动静来，这样做对他来说，有百利而无一害。但是，各部委、地方政府却相当警惕。要知道，相比小产权房违法之处，铁道部、交通部、水利部搞“铁公基”土地违法更是多的去了。还有各地方政府的开发区、工业园建设土地违规违法那就更不用说了。所以各部委及地方政府对国土部的“清理小产权房”口号颇为忌惮。你国土部今天对小产权房下手，明天是不是就对各部委及地方政府下手啊。要知道，土地违规最厉害的还是各级政府啊。最该清理对象的也是各级政府！

还有一方面就是，清理小产房对地方政府有维稳政治压力。现在已售每个小产权房小区住的人不少，处理不好的话，这些人上访就能把地方政府搞死。到时候，国土部落了实惠，黑锅要各级地方政府来背。各地方政府可不是傻逼，这样道理还是想的通。这也是为什么，各级地方政府对清理小产权房怀有异心。再次，清理小产房会出台什么样措施，我在此预估一下。

第一，可能会先在部分城市试点，摸索总结经验后再全国推广。北京二级房地产市场价差太大，导致北京小产权房颇具规模；郑州，城中村现象严重，小产权房蔚为壮观；海南，海景小产权房独具特色；广东，建设用地指标稀缺，因此，北京、郑州、海南、广州，还有古城西安都很有可能成为试点城市。

第二，捏软柿子，国土部及地方政府“斗地主”！部分开发商进行“小产权房”住宅建设，这些人竟敢抢地方政府及国土部的生意。现在形势变幻，国土部及地方政府肯定会拿这些人出气。搞小产权房开发的人，要不就是镇长小舅子，要不就是村书记堂弟的外甥媳妇，有来头，但不能通天。最主要的是有搞头，有油水。再说了，整这些人，还会给自己脸上贴金。大黑的同时还能黑打，既能当婊子又能立碑坊，这买卖稳赚不赔！再说权贵们玩这游戏已经不是一两次了！搞小产权房开发最后被判刑的事例出现很多了。

第三，整个时间点，要求补票。小产权房和商品房有什么区别？！我说不出来。这就好比，富豪包养个三流明星这是风雅，你去路边发廊按摩就是色情了，应该严厉打击了。小产权房被清理，就是因为开发的、购买的，没有给国土部上贡-----交土地出让金而已。什么清理，什么整理，什么规划，什么土地管理法规，纯属扯淡。不就是少给了权贵的份子钱嘛！？理通了，事就好办了！国土部会划定一个时间点，网上说的是2008年，以此为界，之前已售符合条件的小产权房，会让补交土地出让金，服侍丫头升舱为小老婆，给予转正，变成正式商品房。

第四，时间点以后的，也不会一拆了之。政府会采取多种措施，如将小产权房转为公租房，还有‘增减挂’都有文章可做。小产权房捏捏，还是有油水的，可动脑筋的地方还是挺多的。

第五，对于一部分建在农田或风景区，有背影没背景、弄得群情激奋的半拉子小产权房，肯定会拆除的。不这样，不能显示我天朝威严，不能展现我大国风范。每次运动，总会有倒霉的，总有人背黑锅。