深圳小产权房

深圳小产权房的合法性是深圳房产交易中最为纠结、最为复杂、最难分辨的法律漏洞，从国家民众的认知中为建设者和购买者交易小产权房后购买者具有对小产权房的财产分配权，而国家对于小产权房的态度一直表示限制，在理论界中关于小产权房买卖合同效力的学说中主要是有两种，“有效说”和“无效说”两种，“无效说”认为小产权房不符合国家规定则合同无效，“有效说”认为小产权房属于民众所见而花了血汗钱则具备法律效力。

1、“有效说”之有效理由

（1）小产权房屋是否办理过户登记不影响买卖合同的效力。虽然小产权房屋没有房产证，不能办理过户登记，但房屋转移登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。

（2）房屋买卖合同的效力应严格依据《合同法》来认定，只要符合法定的合同的有效要件，合同即为有效。根据物权区分原则，合同行为为债权行为，依据的应为债权法，而转移登记行为为物权变动行为，应依据物权法，二者不能混为一谈。正如“一房二卖”，买卖合同均为有效，只是会产生不能履行或未履行的后果。

（3）认定合同无效只能依据现行法律或者行政法规。认定合同无效一般援引的法律条文为《合同法》第52条第5项：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而所谓违反的法律、行政法规通常是国务院的决定、意见、通知等，其并非法律，也非行政法规，所以其不能作为认定小产权房买卖合同无效的依据。

2、“无效说”之无效理由

（1）买卖合同主体不适格。从买卖合同的主体来看，出卖人主要为村委会或者村民，买受人为城市居民或其他非本村集体的村民，在我国城乡土地二元结构的现状下，土地对于城市居民与农村居民的意义存在根本的差异，合同标的物虽然是房屋，但是在“房地一体”的政策下，房屋所有权的转让必然导致其所占用的宅基地使用权的一并转让。而集体土地上的宅基地的使用权只能属于集体组织内的成员，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权使用主体的扩大化，这与《土地管理法》的规定显然是矛盾的。

《土地管理法》第63条也明文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，农民出卖房屋的行为实质上使土地使用权也进行了转让，该行为被法律所禁止，所以转让房屋的合同自始无效。

（2）合同违反了我国法律、法规的强制性规定。从小产权房买卖合同的内容上看，其违反了我国法律、法规的强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”根据这一规定，转让的房产必须是依法登记并具有完整权属证书的房屋。而小产权房建立在农村集体土地之上，其存在注定不能获得完整产权，根本无法进行登记领取权属证书。

据此，房地产开发行为只能在国有土地上进行，在集体土地上进行的开发商品房违反了我国法律的强制性规定，是我国法律直接禁止的。买卖合同应属无效。

（3）违反了国家相关政策。《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”关于小产权房问题，国务院等国家有关部门出台过许多相关规定，都对小产权房进行了限制，明确城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅等，否则将无法办理房产证。故房屋买卖合同违反了国家相关政策规定，应当认定为无效。