深圳小产权房

随着深圳小产权房在深圳市场的逐步扩大，多数人并没有去考虑小产权和大产权的区别，甚至某些时候都不能明确的认清小产权，在人们的概念中商品房就是正常性的有产权的70年产权房，而小产权房则是非正常建立不在政府和法律的保护下拥有40年使用权的小产权房，更多人愿意直接的使用房产产权年限进行区分，直接而明了的划分开商品房和小产权房，但是从现代房产经济中来看这种区分的办法并不合理，因为某些40年产权或者50年产权的房产可能是商品房，其使用年限并不是规定只能是40年、50年和70年，这只能作为一种行业定性来看。

一、大产权房和小产权房的定义

大产权是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利，可以依法交易。

小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。

通俗点的说法就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。70年产权的为居住用地；50年产权的为工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地；40年产权的商业、旅游、娱乐用地。

二、大产权和小产权有哪些区别？

可以从产权归属、合法性、交易税费等三方面进行区分。

1、按产权归属分

开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。

2、按合法性分

国家发产权证的叫大产权，而国家不发产权证，由乡镇政府发产权证书的叫小产权。

乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，有关部门不会予以备案。

3、按交易税费分

所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。

按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房，对这个区别，购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。

具体来讲，房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来，则为小产权；如果是通过出让或转让得来，就是这里所说的大产权。

4、合法性不同，拥有的权利不同

大产权房也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。

三、如何判断产权年限

房产证上“土地用途”一栏，会注明土地用途，购房者可以根据房产证上信息判定房屋产权年限。

四、购房前有哪些注意事项？

在购房前，购房者要清楚该房屋的产权年限、用地性质、建筑属性。

1、清楚产权年限再购房

不管是二手房还是新房都要了解产权年限，尤其是二手房产权年限。比如说，1995年开发商买到该房屋的土地使用权，并且使用权是70年，但是实际上2017年新房主买下该房后使用年限只剩下48年。

但《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

2、辨别房子的用地性质

不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限，购买新房时，购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售（预售）许可证》；购买二手房时，购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。

3、有房屋未必有产权

一些所谓的“小产权房”，如占用集体土地违法建设的住房是没有产权的，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。购房者应该清楚“小产权”的风险。

所以在深圳买房的时候，可以根据以上的信息去辨别和甄别房产的产权问题，熟悉购买的房产所存在的隐患以及投资的价值所在，并需要了解房产是40年、50年还是70年，以及房产剩余的产权年限。