深圳小产权房

生活中我们常常听到人们讲到“深圳小产权房”这个词，而很多人对于深圳小产权房并不是十分了解，所以对于在深圳小产权房问题上一直是保持了观望和了解的态度，尽管小产权房并没有法律概念，但是“小产权房”也并不意味着真正拥有房产产权，正是在这种条件下，人们习惯的称私自建设的房产为小产权房。深圳小产权房在近年逐渐占据了深圳房产市场，其主要的原因主要是小产权房的价格以及小产权房所具备的优势能够满足现代人们的生活需求，所以在现代房产中逐渐取代了商品房。

“小产权房”也不意味着拥有部分产权，在现实生活中，人们喜欢用大产权和小产权来区分房屋的所有权，大产权通常指完全产权，按照此理解，小产权就应当是不完全产权，部分产权，但是这种理解笔者认为是错误的，至少是存在法律上的障碍。小产权其实是无产权，既然无产权，何来部分产权，何来“小产权”。

“小产权房”特指未经法定程序，乡镇政府或村委会在自己享有所有权的土地上开发建设住宅，并将住宅出售与本集体经济组织之外的人的房屋。“小产权房”由于在土地性质的根本问题上存在与法律相悖的问题，所以“小产权房”无法获得房产部门颁发的房产证书，无法取得合法的所有权，这个问题就使得“小产权房”在产生时就埋下了违法的种子，导致在取得、流转、拆迁补偿等方面出现了许多问题。

分析深圳小产权房的性质与风险其本质就是谈“小产权房”所位于的土地的性质与相应的法律规定。

深圳小产权房产生的的原因和背景

随着我国城镇化建设的迅速推进，大量农村人口涌入城市，而城镇公共资源有限，无法适应和满足人口的急速增加，尤其是对于住房的刚性需求，首先从数量上无法满足，加之房价本身的虚高和低收入人群的矛盾的突出，“小产权房”顺势而生，既能缓解城市公共资源的压力，又能满足低收入人群的需求，“小产权房”的出现是时代发展的产物，也是适应时代的产物。

城市的发展导致我国二元制土地所有权增值的差距加剧，“小产权房”的产生也“缓解”了之间的差距。由于我国法律对集体土地的限制，禁止集体土地上市流转，土地市场一直被国有土地垄断，国有土地享有的权益，集体土地无法享受，如国有土地进行房产开发，房产公司需要缴纳大量的土地出让金，而作为集体土地根本无法上市流转，更谈不上土地出让金，只能在被国家依法征用或征收后才能用于作为建设用地使用，但即便转化为国有土地，集体组织也无权享受土地的收益。所以集体土地所有者为了获取相应的土地利润，都热衷于将集体土地自行按照国有土地的模式变态化发展，其中将土地与房产商联合建设住宅并高于本集体组织人员的价格出售给组织之外的人即“小产权房”的买卖一条较为不错的选择。

大量的进城务工人员收入较低，而住房确是刚性需求，面临收入与高房价矛盾的不断加剧，在日益发达的城市交通系统中，位于城市周边但价格相对合理的“小产权房”便当然成为首选，面对高居不下的商品房价，购买“小产权房”，既是一种诱惑，也是一种无奈。

党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的重要举措，以此寻求新农村建设和发展的新途径，但在实践中，却被一些人利用赚取非法利润，一些集体土地所有者为了从土地中获取高额利润，一些房产商为了减低成本，以新农村建设为掩护，打着新农村建设的旗号，干起了违法的事情，破坏了土地市场，扰乱了房产市场。

其实，“小产权房”的购买者并不是对小产权房存在的问题一无所知，由于我国缺乏完善的住房保障机制，使得低收入家庭没有能力通过正常途径实现在城市有房居住的愿望，面对高房价和低收入矛盾的不断加剧，他们不得不铤而走险，选择有风险的“小产权房”，这也是“小产权房”愈演愈烈的一个重要原因。

现代小产权房所具备的风险主要是体现在现代房产的所有权上，主要是国家部门为了限制经济和对经济进行合理的调控，所以在房产问题上采取的一种有效做法，风险性总结来说可以分为：

1、法律风险

由于小产权房只具备了普通商品房的使用性质，而不具备普通商品房的法律性质，其实并不是商品房。因此法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，也就无法维护购房者的权益。

此外，由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内。因此，在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径也就非常有限了。

二、政策风险

对于在建小产权房，当购房者与开发商签订合同并交付房款后，一旦遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，由于小产权房并没有国家颁发的房产证。因此，购房者也就并非合法的产权人，也就无法获得相应的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

三、转让风险

根据我国《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护。也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

面对着我国市场中高居不下的房价，小产权房逐渐成为了许多购房者无奈之举，所以在选择小产权房的时候需要谨慎谨慎再谨慎，即使成功购买到了深圳小产权房也不能够忽视政策的变化。