深圳小产权房

深圳小产权房的泛滥已经成为了事实，所以对于深圳房产来说未必是一件坏事，从我们深圳总体的经济水平以及整体的市场行情来看，深圳房产依旧是深圳最值钱的商品，尽管深圳小产权房小产权身份不是那么好听，但是从我们现代经济以及社会发展水平来看，深圳小产权房的发展将会逐渐进步。

深圳小产权房该不该买？为什么会有那么多人继续涌向了小产权房市场？难道他们傻到连这些风险都不明白？难道他们仅仅是因为商品房限购，只好转炒小产权？

并非如此，直接的原因是，深圳小产权房价格便宜而商品房价格太高，当那些只相当于商品房价格1/2乃至1/3的价格摆在公众面前时，他们认为自己有理由忘掉它的千般不是。如果你可以用关外的价格住在关内，但没有产权确认，两者你如何权衡？每个人有不同的理解。

而且，近年来深圳小产权房质量的变化，也在为公众迅速增加选择它们的筹码。随着城市建设的变化，原来只有几栋楼的小产权房，现在楼下可以有地铁站，可以有岁宝百货，可以有医院、学校等等。这个原因也不难理解，需求增加会推动市场竞争度的增加，正因为买小产权房的人越来越多，小产权房的质量才越来越好。

往根本上说，深圳小产权房的产生与泛滥，是中国二元土地制度之下必然发生的现象。阐述这个故事，要将背景拉到中国城市化进程这样一个宏大的叙事语境中去。因为城市化，深圳从原来一个3万人的渔村，变成了如今拥有1500万人口的大都市，30年间人口暴增了500倍。天量的人口意味着巨大的住房需求，而仅靠国有用地上建设的商品房和保障房，能不能满足移民们的巨大需求？这个缺口很容易统计出来，深圳30年来大约建设了8亿平方米的房屋，其中近一半是小产权房。这也意味着，历史以来，深圳依赖集体用地解决了一小半人口的居住问题。这是一个不容抹杀，事实上也抹杀不了的历史事实，它应该成为我们讨论小产权房归宿的大前提。

深圳小产权房正在步入困局，一方面自2004年城市化之后，土地已全部国有化，而另一方面，当年附着在集体用地上的小产权房并没有随之赋予完全产权，这是城市带给小产权房的尴尬。始自2009年的城市更新，从某个角度观察，其实也是政府对小产权房困局的探索之举———绕开改变土地制度的不可能，在改造中确权。但显然，小产权房纾困一定是一个漫长的历史过程，一如它的产生一样。

来自官方统计数据显示，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%，接近了半壁江山，而在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村的农民房内，人数超过了600万。

正是这种大量的规模化数据，一定程度上给了这些小产权房业主们购买的底气，因为他们认为人多力量就大。

“深圳小产权房”量大问题杂，不会搞“一刀切”

探讨深圳小产权房出路问题，首先要了解深圳政府在此问题上所进行的工作，据资料显示，早在2002年深圳就出台了《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及其实施细则，规定对1993年以前的历史遗留违法私房的罚款标准为每平方米30至130元。不过去办理认定手续的原村民却很少。

2009年，深圳又出台了《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，但相关配套实施文件却未出台，使得处理工作迟迟未能正式展开。去年5月，深圳选取沙井街道共和社区和平湖街道山厦社区作为土地管理制度改革试点社区，而这一消息反而引发了“小产权房有望确权”的消息。

深圳政府对此的态度很明确，并不存在小产权房，有的只是违法建筑。一边是治理，一边是继续建设，现在我们所能看到的深圳小产权房数量惊人，深圳市规划土地监察局提供的数据显示，在2009年底的初步统计中，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米。

深圳市住房研究会常务副会长陈蔼贫认为“目前深圳究竟有多少小产权房，谁也说不清楚”，这也是为什么受访专家均认为小产权房作为历史遗留问题，涉及面广，问题复杂，均不能一刀切，而是要具体来分析。陈蔼贫说，深圳小产权房不能简单一拆了之，这是社会资源的浪费，而是要管理、盘活这些资源。目前政府应该做的是摸底调查，分类分别处理。

深圳小产权房应变身保障房

而几乎所有受访专家都提出深圳小产权房未来应变身为保障房，来解决目前深圳保障房供不应求的问题，不过不同认识对此研究也略有不同，提出的方案虽然都是最后针对保障房，政府都应参与到其中，但却分别提出了政府回购、补地价确权、政府提供政策和平台的不同方案。

宋丁认为由政府收购回来，作为保障性住房，化身为目前主流的两种保障房形式，即公租房和安居型商品房。“安居房是大规模发展的，相当大地满足城市产业升级需要。”他指出，由政府专门机构来做，和原业主进行协商，对于区域内成片的小产权房，建筑质量不错的，政府以适合的价格收购过来，“以高于原销售的价格，在法律上合法化，政府包装后，再作保障房处理”。具体未来转化为怎样的保障房，则可以根据不同地段、建筑特点来进行处理。

同样是认为会做安居房，但是深圳市职业技术学院房地产所长邓志旺的意见则有所不同，他认为首先要明确住小产权房的人，相当一部分是买不起房的人，很多也是安居房覆盖的人群，因此在原住户补交地价后，作为安居房。“其实这也是一种形式上的确权，一部分人住进去，这就是他们的私人产权，政府也有一定的产权比例，可以对未来销售进行一定限制。”而他认为差异化处理则体现在，如果此前拥有者是投资出租型的，那么就允许补齐更高的地价，未来即作为商品房来处理。

与邓志旺不同的是，陈蔼贫提出的方案是转化为公共租赁房，但不涉及产权问题，即政府也不进行确权，而是提供一个平台，操作上提供一个规则和政策，凡是符合交通、配套、安全各方面条件的小产权房被纳入保障房体系。双方自主选择，小产权房业主愿意纳入就加入进来，政府组织一部分有需求的家庭，和小产权房的业主签合同，“这是一个三方合同，以后这房子就可以纳入政府管理了，也可以考虑非房屋补贴的形式，可以解决保障房不足的问题”。

曾有调查结果显示，绝大多数受访网友认为深圳小产权房的活跃和屡禁不止，根本原因就是商品房价太高，赞成比例高达95%。而对于接下来要如何处理小产权房，出乎意料的是，在政府有关部门已经辟谣小产权房“转正”说的情况下，还有一半的受访网友认为对于小产权房应该确权发证，而不到一成的受访对象认为会查处没收，另外大约有各两成的网友认为是收回做保障房或者维持现状。