深圳小产权房

“由于依法批准的农村集体建设用地旨在增加农民(包括集体)的非农收入，”清华大学经济学院教授、全国政协委员蔡继明说。为什么不允许农民通过房地产开发赚更多的钱？对于建立农村集体建设用地上的小产权，要承认其合法性。“

据全国政协委员、山东财经大学教授郭松海说，“从发展的角度看，集体建设用地使用权应当与国有土地使用权‘相同的地方、相同的权利、相同的价格’，应当公开、公平地进行交易。大小没有区别。因此，对于农村房地产来说，应该是所谓的小产权房.“

自1992年以来，中国政府已经禁止三至五项申请的小产权，但一再被禁止。2012年2月，国土资源部出台了强有力的措施，在试点基础上清理小产权房屋。随后，国土资源部还宣布，2012年，北京等小产权房问题将在城市进行试点清理。与此同时，中国政府首次对监管不善的国土资源官员追究刑事责任。由于这是关于居住在屋内的人们的问题，因此在线讨论是不变的。厦门知名房地产评论员兼合房网主编程凌虚说，国土部的举措是“支持市场”，为房价居高不下，但不利于中低收入购房者。“两会”时期，《国际融资》记者采访了天下政协委员、清华大学经济学院传授蔡继明和天下政协委员、山东财经大学传授郭松海，请他们就此揭晓卓识。

深圳小产权为什么不能反复停止，长期积累不容易解决？

全国政协委员、清华大学经济学院教授蔡继明在提案中表示，小型房产不仅大量存在，而且涉及各方利益。首先，小产权房建设的村镇集体和村民可以在房地产市场的发展和城市化进程中，通过建设小房地产，得到一份汤，这也使得大量的集体土地进入市场和流通。创造了更大的收益。其次，城市居民可以购买相对合理的房价，在一定程度上缓解了住房问题。甚至许多公务员、领导干部和社会名流都买了高档的小房子(其中许多是大房子和别墅)，大大改善了住房条件。第三，在保障性住房供应严重不足的情况下，大量农民工和农民工在城市中发挥着作用，小产权房实际上起到了经济适用住房的作用。第四，许多地方政府在建设小产权房之前监管薄弱，建成后一方面稳定，不愿为修缮小产权房而得罪老百姓。他认为，城市住房价格偏高，土地制度安排为小产权房的存在提供了一定的空间，现行的土地征收制度导致农民在土地增值收益分配模式上得不到合理的价值补偿等。是小产权产生的主要原因。

郭松海是中国人民政治协商会议全国委员会委员，山东财经大学教授，对“国际金融”记者说：“目前，中国的小型房产总数是约50至60亿平方米，相当于中国城市住房数量的30％以上。超过10个在过去几年中，政府对小型房产进行了限制和禁令。但问题是目前农村土地制度的缺陷和小产权的低价与消费相容这个城市的低收入和中等收入居民的能力。这是其发生的内在原因。十多年来，小型房产的发展，土地规划和城市规划的调整其住房建设，环境建设和售后物业管理难以与商品房区分开来。城市中的大量低收入和中等收入家庭已经落户“生活和生活”。客观地说，这部分非法和非法建筑起到了社会住房的作用，完全闯入另一本书是不现实的。“

深圳小产权问题的解决途径在哪里？

蔡继明委员强调：“对于建立农村集体建设用地上的小产权，要承认其合法性。他认为，这样的小产权房，要么是因为村民把平房改造成了自己的宅基地，从而提高了容积率，要么是因为村集体把土地和宅基地结合起来，在保证村民生活条件不变甚至改善的情况下，将建在所保存的集体土地上。为什么不允许农民通过房地产开发获得更多收入，因为合法批准的集体农村建设用地是为了增加农民(包括集体)的非农收入。由于国有土地使用权可以转让给私营企业，甚至可以转让给外国企业，农民的住房也可以作为私有财产出售。为什么不允许农村集体建设用地(包括宅基地)使用权转让给农村集体以外的单位或者个人，以增加收入？他认为，承认这类小产权房的合法性，不仅有利于促进农村集体建设用地的保护和集约利用，而且有利于农民取得土地产权收入，从根本上说，有利于保护和不损害农民集体土地的产权。同时，他指出，这类小楼盘的建设必须符合城乡规划和建设标准。在政府公布解决小产权房的完整计划之前，尚未纳入城乡统筹规划的小地产房已经建成。虽然规划违规没有问题，但也必须达到建筑标准。但政府解决小产权房的完整方案公布后还没有建好小产权房，必须等到制定计划后再建。

他对<国际融资>记者说：“小产权房合法化无疑会减少地方政府土地的收入，但随着小产权房进入市场，城市大产权房的价格将趋于合理，这样，一些低收入和中等收入的居民也可以负担或租房，这将减轻政府提供负担得起的住房的压力，减少政府的财政支出，降低城市农民工的住房门槛，帮助提高真正的城市化水平，从根本上缓解人口短缺的压力。这显然是一种多方、双赢、小型物业房的解决方案。“

蔡继明委员会还提出“深化土地产权转型，为农村土地提供真实完整的产权”。他认为，农村集体建设用地（包括宅基地，如果继续集体所有），应享有与城市国有建设用地相同的权利，并按照相同的市场原则定价。城镇居民的住宅用地虽然是国有的，但可以出租，抵押，继承和转让，而农村居民的住宅用地（使用权）既不能出租也不能抵押，也不能继承或转让。任何高价的人都可以出售，农村居民的住所不能出售价格较高的城市居民;这违反了同一土地，相同权力和相同价格的原则，并限制了居民定居和定居的自由。要实现国有建设用地和集体建设用地的“统一市场”，实现“同土地，同等力量，同等价格”。

将小产权住宅更名为农村房地产

郭松海名委员建议，政府应本着维护国家利益、兼顾他人利益的原则，维护农民利益，考虑购房者利益，尽快解决小产权问题，尽量减少拆迁。他认为，所谓小产权房是特殊时期的一种特殊的社会经济现象，应该是新的、旧的一段时间，确定一段时间后，可以在当地农村预发小产权房；经过一段时间，违章违规、肆无忌惮地剥削的，将受到严惩。他指出：“发展农村集体建设用地上的房地产项目，必须符合城乡规划、土地规划，要按照城市房地产开发程序进行审批；对占用耕地开发房地产的，要坚决取缔。情节严重的，依照破坏土地资源罪等有关法律规定追究刑事责任。“

同时，郭松海成员还呼吁：对原发展的小产权房进行分类，逐步合法化。除了对当地农村集体土地使用权进行登记外，在原建设用地上开发的小型产权房也可以按照一定的城市房地产土地登记程序进行登记。

他建议：首先，建立在符合城市规划和土地规划的农村集体建设用地和宅基地上的房地产是一般住宅建设项目，可以通过法律程序纳入住房保障体系。在农村地区，购买小型房产的大多是低收入和中等收入家庭，他们买不起城里的高价房。因此，他们可以参考城市经济适用房和价格有限的住房政策，将这些小型房产转为社会保障房。买方核准身份，核实城市房屋档案，重新提交手续，缴纳土地出让金，税费等，并取得国家自用房屋产权证，不得在限期内列出。第二，对于符合土地使用规划且质量良好但尚未出售的小型房产，政府可以考虑以成本价购买，如当地公共租赁住房，经济适用房和其他住房以弥补经济适用房的短缺。它可以减少政府在经济适用房中的土地和资本投资。第三，在城市规划和土地规划的情况下，房地产建在农村集体建设用地和住宅用地上，属于别墅和高端公寓的建设项目，除了支付土地转让费，税费外，对购买者的罚款，罚款总额应为：近地区类似商品房的价格减去购买小型房产的费用。

关于如何完善我国农村宅基地流转制度，郭松海成员建议集体土地使用权作为一项物权享有自由流转权，即农民的财产权。但是，考虑到宅基地的社会保障功能，出让人必须向政府土地管理部门颁发自己拥有的新财产证书；同时，还应审查购买人的资格。只有城市中的低收入者才能购买住房来解决他们的生活困难和满足他们自己的需要，高收入者在农村购买别墅后不得重建。

他呼吁：小产权房的名称在农村地区。他解释说：“所谓的”小产权房“，与城市在国有土地上建设大型商品房的产权有着相对的关系。但是，集体土地所有权和国有土地所有权在宪法中是平等的.除了限制农村土地所有权的变化外，“宪法”对其他权力没有任何限制。“物权法”第39条规定：“所有人有权依法占有、使用、受益和处置其动产或不动产。”因此，作为所有权主体的使用权的行使，与集体和国家平等，而不论产权的大小。从发展的角度看，集体建设用地使用权和国有土地使用权应当是“同地、同权、同价”、公开、公平、公正的交易，差别的大小是不能讨论的。因此，应该把所谓的小产权房命名为农村地区的房地产。

郭松海委员还建议：对集体建设用地进行合理规划，逐步建立统一的城乡建设用地市场。及时总结成都、重庆统筹城乡综合改革试点地区的实践经验，逐步推进农村集体建设用地市场化改革，通过规划管理，逐步放开规划中对建设用地和荒地流转的限制，允许农村集体建设用地直接进入一级土地市场，建立统一的城乡建设用地市场。