深圳小产权房

深圳小产权提到，去年深圳陆续出台“三价合一”政策和“731新政”，后者对住宅、公寓分别执行不同年限的限售以及抑制离婚炒房等，楼市成交一度冷淡。

而春节过后，多家机构和媒体却开始围绕着这样两个字展开讨论：回暖。

新房成交数据

那么，楼市真得回暖了吗？也许我们需要通过了解数据再去作出判断。

由于每年一季度楼市访客量都会受春节假期影响大幅下降，1、2月份往往是春节前后的传统淡季。而在2月底，在种种利好刺激下，不少观望中的购房者都选择在这个时候入市。

据网签数据显示，3月全市新建商品房共成交5365套，环比上升181.6%；成交面积为51.96万平，环比上升213.5%，成交均价为60085元/平，环比上升15%。

3月新房市场共成交5365套商品房，其中住宅占比58%，成交3088套，而4月深圳全市一手住宅成交套数为2704套。虽然从实际成交来看4月新房成交量略有下滑，但较于去年下半年低迷期已经呈现明显的上涨。

二手房成交数据

3月二手住宅共成交4551套，环比上升127.9%，同比下降15.1%；成交面积37.1万平，环比上升120.4%。

进入4月份，二手房成交持续升温。全市二手商品房成交为8296套，同比增长25.31%，创16个月以来的新高。其中二手住宅成交7570套，成交量为2016年10月以来的新高。二手均价也继续小幅上升0.9%，为52787元/平。

开盘去化情况

3月共5个住宅项目开盘入市，整体开盘去化约三成。其中君胜熙珑山项目开盘主推3栋共360套住宅，开盘当日去化近5成；阳光粤海花园项目现楼入市，位于南山，地理优越，开盘当天去化近6成；汇邦名都花园为精装交楼，开盘当天即去化80%。

4月深圳楼市的热度仍在持续，共8个住宅项目开盘入市。其中红树湾壹号宽玺推售178-242㎡大户型住宅，开盘即去化近7成；半岛城邦于4月23日公证摇号选房，当天即去化约八成。

从数据可以看出，2月底以来，商品房和二手房成交量、新房住宅开盘去化率均大幅回升，其中4月份的二手商品房成交量更是创造了16个月以来的新高。从数据层面上看，深圳楼市的确有所回暖，且回暖的节点相对去年较早。

而之所以回暖相对于去年较早，其原因则是18年和19年市场回暖的背后主要动因不同：

2018年上半年市场成交火爆的主要动因是“新房限价”引起的一二手价格倒挂明显。

新房限价在豪宅项目上尤为明显，去年5月30日海上世界双玺首次引进公证摇号选房， 6月万科蛇口公馆、华润城润府三期纷纷引进公证摇号选房，公证摇号选房是市场成交火爆的一个重要标志。

2019年市场回暖的动因则是以下因素：

购房者心理预期的变化

2019年市场回暖的动因主要是购房者心理预期的变化。

“731”政策实施后，市场各方观望情绪浓厚，适逢中美关系紧张，国内外经济下行压力大，万科率先提出“活下去”的口号，市场一度预期房价可能会跌。

而开年以来，“731”政策已经逐渐被市场消化，中美关系缓和、2019楼市调控因城施策、股市走高、房贷利率下调、新版征信试运行、以及粤港澳大湾区规划落定等都推动着深圳房地产市场预期向好。

部分于去年年底开始持观望态度的刚需，看到所关注楼盘在元旦后收回折扣，又受到在各种利好的不断刺激，眼看房价没有下跌趋势，便选择适时入市。

房贷利率普遍下调

深圳房贷利率普遍下调也是诱导市场回暖的主要原因之一。3月主流银行房贷利率下调，首套房主流贷款利率降至上浮5%，二套也下降至上浮10%。“房价未降、房贷利率却下降。”是购房者最直观的感受。

开放商推盘积极性增加

2019年市场回暖相比去年快还有一个原因是2018年年底供应比2017年年底供应要更多，2018年四季度深圳推盘量达到2.3万套，远超2017年四季度的0.9万套。

从供应上看，往往一季度开发商推盘意愿较低，住宅供应很少，主要以清库存为主。去年年底华强城、万科星城、宏发天汇城、正大城、壹城中心等大体量住宅项目纷纷入市加推，这些刚需项目在节后持续热销，也带动了市场回暖。

此外，开发商在去年年底房价优惠力度较大，1月份收回折扣、停止转介。春节后部分又重新启动转介、也有一定房价优惠。

除此之外，深圳小产权提到其他因素：

1、2019楼市调控因城施策，城市政策局部松绑；

2、中美关系缓和，经济平稳复苏；

3、年后，股市迎来意外小牛市，多股涨停、翻倍；

4、粤港澳大湾区规划纲要的颁布。