深圳小产权房

中央正式公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，其中涉及了北、上、广等13个城市。

而这次的政策，无疑是给这13个城市的小产权房进入楼市开启了部分的绿灯。

虽然这些集体用地上的物业仍不能合法交易，但已经可以合法地参与到住房租赁经营业务当中了。在未来，试点城市的小产权房行情或看涨。

该试点方案也对土地市场产生了一定的影响：

一、解决土地供应不足的问题。先前提出了发展租赁住房政策，但并没有与之匹配的土地供应支撑。如果租赁住房都建设在住宅用地之上，这势必会挤占了可售商品房的指标，其造成的结果是商品房的可售房源会减少，而供求关系也会更紧张，最终可能会导致房价加速攀升。所以若既想发展租赁市场，又要稳定房价，就必须有新的土地供应。

二、这等于定向释放了增量土地。试点的13个城市除肇庆外，其余城市都有房价过高的问题，而问题的核心就是土地供应不足，具体来讲就是城市建设用地指标紧张所致。因此，这次集体用地参与到租赁住房建设，将会成为楼市新的增量，而这种做法也会减少租赁房对商品房的“抽血”。

总而言之，这次的方案对建设租赁用房与稳定房价都有着积极意义。然而，我们要注意的是，往后小产权房的灰色空间也会扩大。

小产权房交易被一再强调不合法，但仍屡禁不止，不少都是以“以租代售”的方式进行“交易”。尽管这次的试点方案明确了不得以租代售或转租，但监管、取证的难度较大。而租赁经营被鼓励后，或将有更多项目高举这面“旗帜”揽客，宅基地项目开发、租、“售”或因此变得更加活跃。

但此次政策不会影响住宅市场，因为政策既不影响供应也不影响需求。而我还是坚持一个观点：租房者是另一个群体，和购房群体基本不重叠——有能力买房的早就买了，以后有能力买的人也会转租为买，因为房子有投资功能，这是租购同权都解决不了的。而且，政策也不影响商品房的土地供应，所以楼价不会因此有变。

小产权房的机会还是绝路？

《方案》推出后，除了未来市场将增加供应之外，小产权话题也再度引发外界关注。毕竟集体用地此前一直都是小产权楼盘的“温床”。

对此，有业内人士指出，本轮《方案》意在增加租赁市场供给，与小产权并无直接关联。但市场上也有不同观点，“通过合理引导集体用地进入租赁市场也将在一定程度上抑制乡镇村等开发小产权牟利等冲动”，一位业内人士表示，通过发展正规的租赁市场和产品，将有利打击之前区域部分小产权房等租赁行为。

中国城市产业发展联盟主席陈宝存的态度则更为乐观。他告诉北京商报记者，按照规定，小产权房一直不允许买卖，也不允许转让，但本次《方案》在强调长效调控房地产意图外，也给了当前小产权房一个合理出口。但并非是让小产权房合法化，而是在城市规划之下让住房得到更加合理的利用。