深圳小产权房

近期，北京在明律师事务所的资深征收维权律师周涛代理了一起山东省德州市的案件，堪称疑难。有位胡先生，在当地某村拥有合法的宅基地。当地政府未履行征地程序便将土地出让给开发商进行商品房小区建设，小区建成以后公开在社会上出售。此时土地性质仍为农村集体建设用地，故所谓“商品房小区”乃是彻头彻尾的小产权房。

问题一：这样的房真能卖给城里人么？

对此，周涛律师进行了实地走访调查。律师来到小区的售楼处，询问这房能不能买，答曰当然能。问是否能办房产证？答曰办不了，但你可以踏踏实实住。这一下，胡先生不干了：我的征地补偿尚未拿到，土地竟然被开发商拿去盖房后卖给城里人赚钱了，怎么能有这样的道理呢？

问题二：如何应对“小产权房”建设违法？

小产权房本身的违法性，我们在之前的文章中分析过了，这里不再重复。这里只说一件事：如何依法收拾这一赤裸裸的土地违法行为，同时争取把征地补偿要到手。

《土地管理法》第81条规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。即对于本案的这种情况，县级以上的国土部门首先应要求出让的当事人将土地使用权恢复原态。同时，要没收其违法所得，包括土地出让金及使用该集体土地所获得的收益。另外，还应当对违法者处以罚款。根据《土地管理法实施条例》第39条之规定，依照《土地管理法》第八十一条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的5%以上20%以下。

问题三：申请土地违法查处遭遇行政不作为，怎么办？

到这里，我们已经明白了，此时的法律救济途径，是找县国土局进行土地违法查处，借此向政府施压争取补偿。根据《国土资源行政处罚办法》第12条之规定，对于符合条件的情形，国土资源主管部门应当在十个工作日内予以立案。结果，期限到了该立的没立。于是，律师便指导当事人一纸诉状将县国土局诉至法院，请求法院判决其行政不作为违法，责令其限期履行查处职责。经过两审审理，法院最终判决确认国土局不作为行为违法。然而县国土局在拿到终审判决书后仍然对其法定职责置若罔闻，当事人立即向法院申请强制执行。

在明律师想提示广大农民朋友的是，对于实践中极为常见的土地违法查处不作为，最有效、直接的应对方式就是向法院提起行政诉讼，通过最强压力促使其履行法定职责。

问题四：已立案调查就算履行法定职责了么？

本案中，经申请法院强制执行，县国土局对该案进行了立案调查，法院也裁定执行终结。然而这一调查就“没个完”了，县国土局迟迟没有对该案作出任何处理决定。根据《办法》第32条之规定，国土资源主管部门应当自立案之日起六十日内作出行政处罚决定。案情复杂，不能在规定期限内作出行政处罚决定的，经本级国土资源主管部门负责人批准，可以适当延长，但延长期限不得超过三十日，案情特别复杂的除外。据此，无限期拖延查处进程是不符合规定的。

在明律师想提示广大农民朋友的是，依据《办法》第39条之规定，国土资源主管部门有责任对下级国土资源主管部门实施行政处罚工作进行监督。然而当事人后续向各级国土部门申请查处，均没有获得任何答复。目前，律师正积极寻求通过其他途径启动程序，继续为当事人想办法、找出路。

从以上实务情形中我们可以看出，小产权房问题的危害性绝不仅仅体现在购房人无法取得合法产权，房屋只能居住而无法出售、抵押、继承，购房合同随时面临被依法确认无效，面临土地征收时补偿权益难以得到足额保障等方面，更有可能直接危害到所占用集体土地权利人也就是广大农民的权益。对此，2013年发布的《国土资源部办公厅 住房城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》作了明确的规定，然而现实中的情况则着实令人担忧。

无论如何，对于“小产权房”公然侵害农民合法权益的情形，现行法律、政策均支持我们斗争到底！

    附：《紧急通知》全文

各省、自治区、直辖市国土资源、住房城乡建设主管部门：

为全面正确地贯彻落实党的十八届三中全会《决定》，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、销售“小产权房”问题，现就有关事项紧急通知如下：

一、正确认识“小产权房”问题的危害性和严重性

建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。

二、坚决查处“小产权房”在建、在售行为

近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。2012年8月8日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅专门下发《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》（国土资电发〔2012〕98号），各级国土资源和住房城乡建设主管部门要按照通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。

三、切实履行好监督管理职责

各级国土资源和住房城乡建设主管部门要在地方人民政府的领导下，认真履行职责，及时采取有力措施，切实加强监管，做到令行禁止。一要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见，并将结果报两部。二要对违规为“小产权房”项目办理建设规划许可、发放施工许可证、发放销售许可证、办理土地登记和房屋所有权登记手续的，要严肃处理，该追究责任的一定要追究责任。对监管不力、失职渎职的，要严厉问责。三要加强宣传引导。准确理解、全面宣传和贯彻落实好十八届三中全会精神，正确引导舆论，向社会警示购买“小产权房”的风险，切实维护人民群众合法权益。