深圳小产权房

根据我国经济研究以及产业规划来看，国家对于制定权属不变、符合规划条件下的非法地产企业将会令其依法取得土地使用权作为住宅用地，通过利用农村集体经济建设用地改建租赁房的决定将会全面执行，深圳小产权房的规划也在其中，其有利于推动多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，所以根据情况来看，深圳政府将不再限制土地供应权，也并非唯一的居住用地提供者。

每次有关于集体用地的政策，都会很让人费解，外行看不懂内行也看不懂。我观察了很久，总结出最大的要点：怎么样都不要理解为小产权房转正。你要是这么理解，政府马上就会出来辟谣说：这是误读。其它的理解，请参照农村“三块地”改革——大目标是，建设城乡统一的土地建设市场，同地同权、同权同价。这是2013年中央确定的重大改革政策，和房地产的关系真的不大，好多人连“三块地”是啥都没搞懂，看到什么都往房价上扯。

从字面理解，“权属不变”，意思是不动土地二元制，不涉及产权变化，只是进行“用途调整”。而且，只针对“农村集体经营建设用地”，不包括宅基地、农地。是来建设“租赁住房”的，不能卖哦。当然，大家最关心的是最后一句话：“政府将不再是居住用地唯一提供者”。可是，这句话要建立在上面的基础上去理解。

一句话，我对大明部长讲话的理解是：就是原来由村集体建起来的大量的质量差的小产权房，改成让专业的开发商来建质量更高的“小产权房”。总之，“小产权房”可能还是“小产权房”。（后面的“小产权房”，指的是不能交易只能租赁的“限售股”）。

未来，经过“确权”、规划和用途划定的集体经营性建设用地，可以通过公开市场转让。比如一个村集体在合肥的郊区有一块没开发的集体土地，可以卖给开发商，而不再必须经手国有化这一道关卡。但是，这块地的规划、用途政府要管，不能再像以前城市化率低的时候，基本失控，你想怎么建就怎么建。比如原来城市在扩张的过程中，深圳大量的农民建了大量的小产权房——35万栋，650万套，占比整体建筑量63%，生活了800多万人。这些小产权房既无报建又无规划，现在都变成了改造对象。

但未来，你村集体可以自己建，也可以给开发商来建，但是必须要符合我的城市规划，也必须接受我的用途管制——未来的土地能卖，但建起来的房子只能租不能卖。

政府利用“政府将不再是居住用地唯一提供者”的方式发表自己对小产权房的态度，而政府在发表这种态度之后同时也是为了避免国家集体土地大量改建而无节制所以补充“终端商品的房屋市场俺还是要管的”，这一情况对于我们市场经济有以下好处：

（1）政府可以省掉自己拿珍贵的国有土地去建租赁住房的浪费。比如龙华去年底卖一块自持用地给人才安居集团，楼面价1.9万/平米，相当于市场价打了3折。这么干显然只能是政绩，但不能持续，政府没这么多地皮也没这么多财政更没有这么多勇气，去一直继续干继续干。用这种方式，可以解决政府供地能力不足的矛盾。

（2）集体用地的入市，可以显著缓解一二线房屋供应短缺的矛盾，降低城市成本。通过大规模建设租赁住房，对于降低房价的作用现在不好讲，但是对于降低城市综合成本会有意义。对于大城市病越来越重的一二线城市，大量的租赁住房长期看是可以提升城市的吸引力和竞争力的。但问题在于，沿用老办法——集体用地国有化才能入市，没有效率并且价格奇高，只会越搞越糟糕，必须要放开。以后企业从村委手里取地，不经过政府薅羊毛，成本会低下来，对企业来说搞租赁住宅也能赚钱。对年轻人来说，房屋供应多了，租赁成本也不会不可承受。我个人认为，未来租赁住房可能会分为两块，政府只管人才住房和廉租房（最穷的那部分），而更为大量的租赁住房由社会机构来提供，以此来缓解居住矛盾。

（3）这个政策很鸡贼，既放开了土地供应，又隔断了对商品房价格产生冲击。放开土地供应端，开发商可以在市场上以协议方式买入集体用地。但是这些土地的用途划定只能搞租赁，不能买卖。等于是为商品房市场建造了防火墙，这样可以减少甚至隔断对商品房价格的冲击。自然，也可以规避掉舆论有关市场显失公平的指责——比如政府卖一块商品房用地楼面价3万块，村集体卖一块楼面价1万块，都能交易的话，那就没得玩了。

对深圳来说，理论上没有影响，因为深圳“不存在集体用地！不存在小产权房！”，深圳是一个特殊型的城市，其市场中的小产权房虽是小产权房的身份，但是却是商品房的命，也就是在人们的认识中和理解中只接受深圳小产权房就是正规的房产，并不会和其他各地的一二线城市一般需要针对“增量”集体经营性建设用地而改建。