深圳小产权房

随着深圳小产权房为人们带来的经济效益，很多投资者纷纷看中了这块肥缺，在这个基础上正由于国家法律规定上的缺陷以及现代房产市场的矛盾升级，深圳小产权房逐渐成为深圳主导经济，这对深圳来说应该算是有利有弊的一件事，而对于部分有钱去投资的民众来说也是一件致富的好项目。根据网络留言以及网络文章表示，深圳小产权房不能购买，其缺少的系列文件以及权利是深圳小产权房的弊端，一旦涉及到法律纠纷或者其他的经济问题时，小产权房则被划分到了非法的一面，其原因主要是因为小产权房的来源以及建设用地问题，大部分的是由村集体或者开发商以新农村建设的名义进行出售，但是这类房产并没有经过国家土地资源管理局进行审核鉴定。

根据深圳土地资源管理局方面表示，深圳小产权房并没有受到营销和销售限制，但是在房产产权问题上存在较大的问题，比如：

1、五证不全

假如没有“五证”是不能操持房产证的。虽然“小产权房”由于在价钱上深受资金无限制的购房者的喜爱，但“小产权房”存在诸多风险，最大的成绩就是无法操持产权，不受法律的维护。

2、深圳小产权房拆迁补偿难

小产权房，除了不能操持房产证外，那些“廉价房”实践上属于在政府规则范围以外的违章修建，假如和国度的规划相抵触，还很有能够被撤除，而且业主得不到拆迁安顿补偿却无话可说。

3、质量平安无保证

一些小产权房开发商为了赚钱会偷工减料，存在质量平安隐患。这类房屋普通由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易呈现成绩。

4、遗赠容易出问题

小产权房由于缺乏产权，将来在遗产承继时也会遇到许多费事。借新乡村建立、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作形式，具有打擦边球的性质。

5、小产权房不能抵押或停止上市买卖

小产权房由于不能办产权，也就意味着这房子在法律上不是属于你的，所以假如要抵押普通银行不会存款给你，法律也不允许上市买卖。

根据小产权房存在的一些问题我们可以总结为法律效应的缺失、房产转让以及继承问题、政策变更风险、监管缺失等，购买小产权房一定需要了解到的就是：

1.明确法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2.房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会颁布）的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

3.政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

4.监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位连资质都没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

“深圳小产权房”的购买有一定风险，但是如果把控好风险、事先了解相关小产权房的法律问题、了解国家政策动向、了解深圳小产权房占用地归属以及小产权房的土地使用权，及时不能够办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，也是可以依法享有居住权的。