深圳小产权房

“深圳小产权房”有什么不好?深圳小产权房有哪些风险性？的解读并不在于对于深圳小产权房产权解析，而是在于对当前国家政策以及社会现象表述，人们可能认为小产权房不合法，然而法律是由人制定的，所以在合理合法的角度上来看深圳小产权房则需要从正面和反面的角度去看。

1、深圳小产权房让众多奋斗在深圳的创业者建设者有了个不很理想但很实用的家，“安居乐业”一词中只有先有安居才更安心创业，间接为建设大深圳贡献了自己的智慧。

2、小产权房让众多奋斗在深圳的人看到了希望。目前深圳的商品房最低价也有三四万一平米，高则十几万，让多数人觉得这是不可攀登无法攀登的高崖，如果没有几千最多一二万一平米的小产权房，深漂族永远觉得无法在深圳安居乐业，与其最终离开深圳，不如早点离开深圳，赚些钱回老家或去其他城市，对深圳而言这似乎是人才和资金双撤离。

3、购买小产权房让深漂族的资金积累有了更好的保值或升值，否则辛辛苦苦加班工作积累的几十万辛苦钱必在银行里贬值，或在股市里被庄家血洗。

深圳小产权房让正在深圳奋斗的人看到了希望，靠着深圳房产随着时间的累计、保值和升值实现在深圳安居乐业的理想，创造自己幸福生活的同时为深圳的发展贡献了智慧和GDP。

4、深圳小产权房的大量存在拉低了深圳商品房的价格。深圳小产权房基本是同区域商品房价格的1/3-1/5，正是因为有了实惠低价的小产权房分流了商品房的买主，这种看似不对等的竞争拉低了商品房的价格。否则深圳商品房价格必然会更高，高多少我们没法确定，但我相信均价高10000元一平米肯定会。

如果没有小产权房，那些买商品房的人也将付出更多成本代价。因此，牛皮哄哄的商品房业主们，你可能看不起小产权房，你可能觉得自己很成功很了得，但是你要有良心的话，也应该谢谢小产权房。

5、深圳小产权房降低了深圳城市更新的成本。此话怎讲？我们继续前面的思考：因为深圳小产权房的大量存在降低了商品房价格，而深圳面临的大规模城市更新其拆迁补偿的价格也是参考同区域商品房价格的，虽然2017年初深圳出了个各区域拆迁补偿标准，但我认为这只是官方或开发商谈判用的一个筹码而已，这个标准只有同区商品房价格的几分之一，各位认为拆迁的村民或业主能接受这个标准吗？真要严格执行的话那不知要闹出多少事件。我个人也认为参考同区域商品房价格才是合理的。

因此说，小产权房拉低了商品房价格，也就降低了城市更新拆迁补偿的成本，这可是一笔巨额资金，每年估计减少投入上百亿不止。哟，这对市领导及大深圳的发展以及开发商是多好的事啊。

6、再思考一个问题：在国内甚至国际的城市发展竞争中，深圳的城市竞争力的核心是什么？制约深圳发展的因素又是什么？

对于小产权房的风险性问题，这里给出以下几点见解：

1.法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效；

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

2.房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会颁布）的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

3.政策风险

购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

4.监管缺位

乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位连资质都没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

购买“小产权房”有极大风险，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，所以不建议私下交易买卖深圳小产权房。