深圳小产权房

深圳小产权房拆迁有补偿吗？找谁更靠谱更放心：深圳的小产权房并不是严格意义上的法律概念，而是老百姓们为了方便这类房产与一般商品房作区分而约定俗成的一个称呼。

这类房产本质上是在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，由乡政府或村委会而非国家房管部门颁发产权证，产权并不归个人所有。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，因此建设在农村集体土地上的小产权房不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，只能在集体成员内部转让、置换，不能向非本集体成员的第三人转让或出售。

对通过不合法的方式取得这类房屋的其他集体经济组织成员或城市居民来说，因其没有真正意义上地取得房屋的产权，故称之为“小产权”以作区分。也就是说，如果不存在这种不合法的房产交易，“小产权”的说法也就没有明显的意义了。

        关于非本集体经济组织成员购买本集体经济组织内的小产权房的规定还有许多。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设或城镇居民在农村购置宅基地是被严格禁止的。而《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条也明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

以上的种种限制性规定都说明了非本集体经济组织成员购买小产权房实质上是一种不合法的行为，购买人也无法正常取得不动产产权证书，买卖双方进行的房产交易也很难得到法律的保护。

       即使房产买卖合同严谨的前提下合同权利也有可能被法律认可，但是那也只是个别案例，并不是所有的小产权房购买者都能同样幸运。

因此，尽管小产权房由于其自身存在的交易瑕疵相对普通商品房来说价格更加低廉，但是一旦卖家反悔，买房者的房屋财产权利很难得到保障，在相关政策没有开放的情况下，志诚地产顾问也是不鼓励大家购买小产权房的。

       那么小产权房被征收拆迁的时候，名义上的房主，也即小产权房购买者的受偿权利能得到保障吗？这个问题的答案对无法正常取得房屋完整产权的小产权房购买者来说应该是不太乐观的，小产权房购买者的受偿权益很难在不能对小产权房进行确权的前提下得到征收方的认可。在这种情况下，即使被拆迁人能得到少部分补偿，也是非常有限的。

       这是因为，尽管房屋买受人按照买卖合同支付对价，但是购买行为本身就是不受法律保护的，即使是正常的房屋，拆迁方也会为了逃避补偿义务而认定为违建，更何况在非法用地的前提下建设小产权房并出售给非本集体经济组织成员这样本身就违法的情形。

        但在实践中发生的围绕小产权房买卖、征收的案例非常复杂，很难一概而论，实践中也并非没有出现过小产权房获得较高补偿的案例，但具体情形还需要专业拆迁维权律师根据具体案情进行分析才能得到答案。

但就目前相关政策规定和小产权房征收拆迁处理形势来说，一般情况下小产权房很难得到补偿，想要得到和“大产权房”同等的补偿更是很难期待的。

因此，深圳市志诚地产顾问有限公司建议有购房需求正在观望在售小产权房的朋友，以及购买了小产权房正面临拆迁困扰的被拆迁人们，谨慎对待小产权房问题，不要太过乐观，最好还是在作出选择和应对时先行咨询专业人士再做决定。

       而部分地区将小产权房作为拆迁安置房（回迁房）提供给非该集体经济组织成员的，被拆迁人一定要提高警惕，在当前政策下最好是选择“大产权房”或货币补偿，保护好自己的房屋财产权利最重要。而至于将来有一天政策会不会开放，小产权房交易会不会被政策法律认可和保护，国家大概还需要较长的一段时间去摸索。

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